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Processo de uma compra de imóvel na Florida

 - A oferta de compra

- O contrato

- O depósito

- A inspeção (opcional)

- Obtenção de financiamento (opcional)

- Questão do Titulo de Propriedade – escrituração (Abstract and Title Search)

- Emissão Seguro do titulo de propriedade (Title Insurance)

- Execução da venda e registro publico da propriedade. Em geral são feitas em agência chamadas “Closing" ou "Title Company“ e geralmente  esses mesmos escritórios também fazem a emissão do seguro do titulo de propriedade. 

 

  • A oferta de compra se efetua por intermédio de um agente imobiliário. Este Agente Imobiliário faz o contrato de Compra/Venda habitual de acordo com o Colégio de Advogados da Flórida e Associação de Agentes Imobiliários (Florida Association of Realtors).

 

  • Estes contratos, incluem as clausulas habituais concernentes à designação das partes, da propriedade, preço oferecido, inspeção do imóvel, eventual laudo de avaliação, a forma de pagamento, seja à vista ou via financiamento hipotecário.

 

  • Existem contratos “AS-IS“ que não estão condicionados a qualquer reforma logo após a inspeção. Esta inspeção estabelece o estado físico geral da propriedade imobiliária, os eventuais defeitos e as recomendações de concertos necessários para deixá-la em condições aceitáveis.

 

  • O contrato é a oferta de compra apresentada ao vendedor ou seu agente imobiliário.

 

  • É de praxe acompanhar a oferta com um deposito provisório de uns US-1.000, para demonstrar a seriedade do comprador, porém isso não é obrigatório.

 

  • O agente imobiliário tem a obrigação de apresentar todas as ofertas ao vendedor.

 

  • O vendedor deverá responder aceitando oferta apresentada, sua recusa ou uma contra proposta.

 

  • As negociações realizadas desta forma, resultam  num contrato firmado entre as partes.

 

  • Em geral os contratos obrigam o comprador a efetuar um deposito provisório dentro de um determinado prazo. Habitualmente este depósito representará uns 10% do valor da venda, porem poderá variar para mais ou para menos. O deposito é colocado em uma conta garantia (escrow ou trust account) , assistido por um advogado e uma agencia de títulos (Title Company)

 

  • A eventual inspeção habitualmente é feita 5 a 10 dias após a assinatura final do contrato.

 

  • Caso se trate de um condomínio novo (comprado do construtor) o comprador tem a opção legal de anular seu contrato sem custo, dentro de 15 dias após receber todos documentos do condomínio e seu estado financeiro.

 

  • No caso, de um condomínio de revenda (não novo) este prazo fica restrito à 3 dias.

 

  • O comprador e banco hipotecário que vier a financiar a compra, são protegidos por um seguro de titulo (Title insurance). Este seguro será obtido atraves de advogado ou de uma “Title Company“ e cobrirá qualquer demanda judicial, embargo, ou problema similar que possa surgir no futuro.

 

  • As comissões dos agentes imobiliários de via de regra são 6% (pode variar) mas são pagas pelo vendedor. O comprador não deve pagar comissão ao agente imobiliário, a menos que haja um pré-acordo para isto.

 

  • A finalização da venda “closing“ e registro da venda se efetuam habitualmente na sede do “Title Company“ ou no gabinete do advogado que se denominam “closing agents “ que se comunicam com bancos hipotecários para coordenar os pagamentos necessarios, legalizar as hipotecas e efetuar os pagamentos necessarios a partir da sua conta "trust".

 

  • As despesas são variáveis conforme cada caso. Quando se trata de uma compra “cash” (A Vista)  onde não existe hipoteca, os gastos do comprador são normalmente ao redor de 1%  - 1.5% sobre o valor da transação, além do imposto de 0.7% que deverá ser pago pelo vendedor.

 

  • Para registrar um empréstimo hipotecário, deve se calcular um imposto de 0.55% por conta do comprador/tomador do empréstimo. Quando se toma um empréstimo hipotecário, para financiar um compra imobiliária, a totalidade dos gastos para o comprador aumentam e podem variar entre 2 e 3% aos que as vezes são somados os pontos”  ou percentagem que os bancos podem agregar como condição para melhorar as taxas de juros.

 

Existem normas claras para controlar os empréstimos hipotecários e proteger o publico.

Uma delas é a obrigação do tomador de empréstimo ou de um corretor de hipoteca, de entregar a um cliente em potencial, uma estimativa completa dos gastos com a hipoteca bem como as condições e termino desses pagamentos.

 Este documento se denomina “Good Faith Estimate“: estimativa de boa fé.

 Os valores dos pagamentos iniciais exigidos pelos bancos hipotecários, quando se trata de compradores não residentes ou estrangeiros, variam habitualmente entre 30 e 40% sobre o preço de compra nas atuais condições de mercado.

 Os documentos exigidos são um certificado de emprego, comprovantes de receitas anuais do comprador, ou carta de um contador publico neste sentido, referências bancárias, alem de referências comerciais de credito.

 Os gastos de condomínio num condomínio também sao um fator a considerar no momento de uma compra. Eles irão incluir pelo usual o seguro geral  cobrindo toda parte exterior do imóvel até o exterior da parede do apartamento, cobrindo inclusive riscos de incêndio, furacão e inundação.

 

Recomendamos um seguro complementar que cobrirá as paredes interiores do apartamento, seu conteúdo e pertences pessoais do proprietário e sua responsabilidade civil por danos a terceiros. Seu custo varia segundo o valor a ser coberto. Estimo que para um apartamento no valor de US$300.000 um premio de US$700,00 /ano deva cobrir razoavelmente os riscos mais importantes.

 

 O imposto de propriedade custa em torno de 1.75% sobre o valor de mercado da propriedade ou de 2% sobre o valor da avaliação oficial. Este ultimo é geralmente uns 10 a 20% menor que o valor de mercado. Isso é um cálculo estimativo !

 

Os EUA tem regras bastante próprias, estruturas precisas e um sistema de proteção publica nas transações imobiliárias, as quais variam de acordo com o Estado embora algumas sejan do tipo Federal que regem para todo pais.

Estas regulamentações são constantemente revisadas e aperfeiçoadas pelas autoridades locais e pelo Congresso Federal.

 

Na Florida, os profissionais do ramo imobiliário são licenciados pelo Estado através de vários departamentos e escritórios oficiais, entre os quais o "FREC" (Florida Real State Comission) o  “Florida Business Professional Regulation - Division of Real Estate“ e o “Florida Real Estate Appraisal Board“

 

Da mesma forma os empréstimos hipotecarios estarão  sujeitas ao controle de organismos similares do estado da Florida e do Governo Federal.

 

Henry B. Nathan é um agente imobiliário afiliado ao National Association of Realtors (NAR) e ao Miami Realtors Association

www.imobiliaria-miami.com

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